Юридическая помощь, советы и консультации.

Номер для консультации юриста: 8 (800) 333-45-16 доб. 414 (звонок бесплатный)
-->

Обмен квартир

Обмен квартиры – это довольно распространённая практика на рынке риэлторских услуг, в процессе которой участники сделки по обоюдному согласию обмениваются квартирами, которые принадлежат им на законных основаниях. Как и в любых подобных сделках, здесь имеются свои правила и нюансы, разобраться в которых поможет данная статья.

Существуют два основных варианта обмена квартир – это равноценный обмен и обмен квартиры с доплатой. Какому из этих вариантов будет отдано предпочтение, целиком и полностью зависит от участников сделки. Хотя в вышеуказанных терминах нет ничего сложного, давайте всё-таки, для полноты картины, дадим им определение.

Итак, равноценный обмен квартир – это обмен без доплаты, когда рыночная стоимость объектов недвижимости, фигурирующих в сделке, имеет одинаковые значения. В этом случае обмен происходит по схеме «ключ на ключ», без выплаты денежной компенсации какой-либо из сторон-участников сделки.

Обмен квартир с доплатой

Когда объекты недвижимости, подлежащие обмену, имеют разную рыночную стоимость, то такой тип сделки называют обменом квартир с доплатой. В этом случае, согласно договору, одна из сторон сделки обязана компенсировать другой стороне разницу рыночной стоимости объекта недвижимости, имеющего повышенный приоритет. Стоить отметить, что компенсация может быть выражена как в денежной форме, так и в материальной (например, автомобиль, дача и т.д.).

Особенности обмена приватизированных квартир

Поскольку, согласно Гражданскому Кодексу, жилплощадь входит в категорию «товар», то участие посредников в сделке обмена не является обязательным. Договор может быть заключён между собственниками напрямую в регистрационной палате, при условии что жилплощадь, участвующая в обмене, является приватизированной. Если меняемая жилплощадь не приватизирована (например, квартира принадлежит муниципалитету или является частью общественного, государственного имущества, либо является имуществом жилищного фонда) то в этом случае лицам, осуществляющим обмен квартир, потребуется согласие всех жильцов, имеющих юридически подкреплённое право на данный имущественный объект.

Обмен между приватизированной квартирой и муниципальной также возможен. Такой обмен называется «смешанный». При подобной сделке собственником передаётся право собственности, а нанимателем передаётся право на проживание в обмениваемой жилплощади. Собственнику также потребуется представить жилищной комиссии документ, подтверждающий его право владения объектом недвижимости, подлежащим обмену. Заключение договора между сторонами станет возможным после того, как жилищная комиссия рассмотрит всю необходимую документацию, даст согласие на проведение сделки и получение обменных ордеров. Договор мены не имеет юридической силы, если обмениваемая жилплощадь является заложенным имуществом, либо находится в доме, который подлежит сносу. Ухудшение жилищных условий любой из сторон в результате обмена не допускается.

Этапы обмена квартир

Сделка, по проведению обмена квартир, состоит из нескольких важных этапов. Как было сказано выше, при обмене приватизированной квартиры присутствие посредников не обязательно, но если вы всё же решили сэкономить время и прибегнуть к помощи профессионалов, то поиск хорошего агентства станет первым этапом в осуществлении обмена. Далее, агент по недвижимости ознакомит вас со всеми нюансами данного вида сделок. После этого вам предстоит выбрать дом или квартиру из предложенных вариантов. Затем вам потребуется собрать пакет необходимых документов, без которых заключения договора мены невозможно. После этого останется лишь поставить свою подпись под договором агентства недвижимости, и профессиональные риэлторы начнут процедуру оформления обмена жилплощади.

Если у вас уже подобран вариант обмена или данная процедура происходит между родственниками, то вполне можно обойтись и без услуг риэлторов. Сторонам достаточно будет обратиться к нотариусу с соответствующим пакетом документов, и сделка также будет считаться заключённой.

Документы для обмена квартир

Теперь следует подробно рассмотреть документы, которые потребуется предоставить для заключения договора обмена квартир.

В нотариальной конторе потребуют предъявить:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности на обмениваемую жилплощадь;
  • выписки из бюро технической инвентаризации;
  • справку из ЖЭКа о количестве прописанных лиц на жилплощади, подлежащей обмену;
  • справку из попечительского совета, при наличии прописанных в обмениваемой квартире несовершеннолетних детей;
  • согласие супруга (супруги), если обмениваемая жилплощадь является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие обременений на обмениваемой жилплощади.

В исключительных случаях сотрудниками нотариальной конторы могут быть затребованы и другие типы документов.

Расходы при обмене квартир

Лицам, решившим произвести обмен квартирами, необходимо иметь понятие о расходах, которые они будут вынуждены понести в процессе этой процедуры. Они не так велики и включают в себя оплату услуг нотариальной конторы и уплату соответствующего налога в государственную казну. Следует пояснить, что при равнозначном обмене (ключ на ключ) налог не платится. Также не платится налог при обмене с доплатой, если обмениваемая жилплощадь находилась в собственности более 3 лет.

Если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, то сторона, получившая доплату в результате обмена, обязана уплатить 13% подоходного налога государству, но только с суммы, превышающей 1 миллион рублей. С меньшей суммы налог не платится.

Законодательством также установлен налог при обмене объекта недвижимости, общая площадь которого превышает 100 кв. м. Он начисляется только на «лишние» квадратные метры и составляет 0,5% от стоимости объекта, при условии, что сделка по обмену выполняется первый раз в текущем году. Если процедура обмена выполняется как минимум второй раз, то лица, её осуществляющие, должны будут выплатить в государственную казну уже 2,5 % от стоимости обмениваемой недвижимости, за квадратные метры, превышающие вышеуказанный лимит площади (свыше 100 кв. м.).

Когда обмен квартир невозможен

Теперь давайте рассмотрим случаи, когда процедура обмена квартир не может быть осуществлена. Такая ситуация может возникнуть, когда договор мены был по каким-либо причинам признан недействительным.

Например, если совместно проживающие в обмениваемой квартире совершеннолетние граждане (в том числе и отсутствующие по каким-либо причинам на момент заключения договора) не дали письменного согласия на проведение данной процедуры.

При такой ситуации любой из этих людей имеет право в установленном порядке требовать отмены договора мены, что влечёт за собой автоматическое возвращения объектов недвижимости прежним владельцам.

Обмен невозможен в случаях:

  • когда с нанимателем расторгнут договор найма жилой площади и предъявлен соответствующий иск;
  • когда рассматривается вопрос об исключении из жилищного кооператива одной из сторон обмена, являющейся его членом;
  • если доказано, что обмен имеет заведомо фиктивный или корыстный умысел;
  • если обмениваемая жилплощадь является служебным помещением или частью общежития.

Плюсы обмена квартир

Теперь рассмотрим плюсы и минусы, которые получают стороны при заключении договора по обмену жилой площади. Из плюсов можно сразу же выделить относительную безопасность такой сделки. К сожалению, число мошенников в современном мире растёт из года в год. И рынок недвижимости не является исключением. По статистике каждый десятый договор купли-продажи жилья признаётся недействительным и аннулируется. Обмен жилья гарантирует, что в случае расторжения сделки по каким-либо причинам ни одна из сторон, её заключивших, не пойдёт жить на вокзал. Все, участвующие в обмене лица, вернутся во владение своим прежним имуществом. Каждый при любом раскладе событий «останется при своём».

Главное условие безопасности сделки в этом случае – это не делать никаких доплат до подписания договора мены и не инициировать раньше времени процесс выписки из своего старого жилья.

Дополнительной гарантией будет являться предварительное соглашение с чётко прописанными в нём условиями сделки, подписанное обеими сторонами и заверенное нотариально. В нём следует указать размер доплаты, сроки исполнения договора, на какую из сторон ложится бремя оплаты дополнительных расходов (регистрация, госпошлина и т.д.). При длинной цепочке обмена, когда недвижимость в рамках одного процесса меняется несколько раз, вместо одного общего договора мены квартир лучше заключать несколько отдельных договоров по каждому факту обмена. Это сделает сделку более понятной и прозрачной, а также поможет обеспечить ей дополнительную безопасность.

Минусы обмена квартир

Из минусов стоит отметить ограниченность выбора вариантов для обмена. База обмена квартир в нашей стране на данный момент значительно скромнее, чем база купли-продажи недвижимости. Фактически, она только начинает формироваться. Поэтому лицу, решившему произвести обмен, потребуется проявление максимальной активности. Придётся обзванивать всех продавцов квартир, предлагая им варианты обмена, что является довольно хлопотной процедурой. И, скорее всего, придётся смириться с тем, что, несмотря на затраченные усилия, получить в результате обмена квартиру на определённой улице и в определённом микрорайоне не удастся, и придётся делать выбор из альтернативных вариантов. К тому же, ещё придется смириться и с тем, что процесс обмена займёт гораздо больше времени, чем аналогичный процесс купли-продажи.

Оставить комментарий

Filtered HTML

  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Разрешённые HTML-теги: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.